집 구하기? 이제 어렵지 않아, 직방

[실무 기획] 니즈의 파악: 누구에게 어떤 기획이 필요한가?

 

STEP 01. 나의 기획은 '누구'에게 필요한가요?

 

직방, 국내 프롭테크* 대표 브랜드

직방은 한국에 최초로 등장한 부동산 중개 플랫폼 기업입니다

 

*프롭테크 (proptech)란?

프롭테크란 부동산을 뜻하는 '프로퍼티(property)'와 기술을 뜻하는 '테크놀로지(technology)'의 합성어

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흔히 집구 할 때 발품을 판다고 말하죠.

옛날에는, 집을 구하려면 동네 부동산공인중개사 사무소에 가서 힘들게 매물을 찾아야 했지만

 

직방의 등장으로 발품에서 '손품'의 시대로 진화했습니다.

손품 덕분에 어느 정도 편리해졌지만,

 

아직도 집 구할 생각하면 머리가 아프죠!!

 

내가 원하는 조건의 집만 쏙쏙  골라서 누군가 추천해준다면 얼마나 좋을까요??

그래서 국내 부동산 문화를 주도하는 직방을 대상으로,

'AI 내 집 구하기' 서비스를 기획하고자 합니다.

 

직방의 로고

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STEP 02. 나의 기획은' 무엇'을 해결하나요?

[문제 상황] 위기의 직방

"부동산 혹한기, 위기의 직방? 내막은 몸집 확대에 1천억 투자"

"영업손실 1년만 '4.5배 폭증'…직방 위기설에 한공협 '속웃음' "

" '위기의 직방' 임직원 절반 권고사직까지, 감원 '칼바람' "

직방에 대해 검색하다보면

이와 같은 부정적인 헤드라인으로 기사가 난 것을 볼 수 있습니다. 

이러한 직방의 위기설에 대해 심층 분석해 보겠습니다.

 

[분석 근거]

1. 재무제표 분석

 

우선 매출액을 보시면, 2022년에 전년도 대비 158%가량 증가했습니다.

하지만, 이는 직방이 삼성 SDS 홈 IOT를 인수하면서

이들과 매출이 합계되었기에 매출액 자체는 증가한 것입니다.

직방 자체의 매출이 증가했다고는 말할 수 없습니다.

 

영업이익 지표를 보시면, 최근 들어 적자폭이 급격하게 확대되었습니다.

전년도 대비 -177% 급락했는데요.

이는 신사업 추진으로 인한 비용증가와 인력증가 등의 요인 탓입니다.

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2. 경기불황과 부동산 시장 위축

 

기사에 따르면,  '주택 거래량이 역대 최저치를 기록할 것'이라는  2024년 부동산시장 전망이 나왔습니다.

부동산거래 시장의 거래 부진은 직방, 다방과 같은 프롭테크 기업이 어려움을 겪는 원인입니다.

왜냐하면, 투자시장 위축과 부동산 경기 불황으로 인해 사업성이 낮아지기 때문입니다.

 

참고자료

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2024030315090004851?did=NA

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STEP 03. 그 문제는 '왜' 발생하였나요?

[문제의 원인]

원인 1) 과도한 외형 확장 시도

 

직방은 최근 공격적인 M&A를 진행했으나, 결과 추이가 좋지 않습니다.

 

직방은 부동산 시장이 위축되었기 때문에,

2018년부터

기업의 안정성을 확보하기 위해 사업의 다각화를 시도했습니다.

 

 

온택트플러스, 호텔리브, 모빌, 호갱노노, 우주, 슈가힐 등

부동산, 홈, 공간공유서비스와 관련한 기업들을 인수합병 했는데요.

 

단기적으로는 실질적인 성과가 나타나지 않았습니다.

장기적인 성과는 더 시간을 두고 지켜봐야 알겠지만

직방 특수관계자 대여금 지출 내역(출처=증권신고서)

 

 

이러한 적극적인 외형 확장 시도가 직방의 경영적 악화에 영향을 주었습니다.

거액을 투자해 M&A를 진행했지만,

부진한 실적으로 직방의 재무적 부담이 커졌습니다.

 

나아가, 직방은 2023년에 자회사인 직방파트너스 임직원을 대상으로

권고사직을 실시하게 되었습니다.

전체 임직원 중 50%에 해당하는 인원을 해고했습니다.

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원인 2) 부동산 시장의 불황

 

직방이나 다방같은 프롭테크 기업의 수익 구조는

온라인에 매물을 올려주고

공인중개사 광고 수수료를 받는 방식입니다.

 

금리가 높아지고 이자 부담이 커지면서 거래가 감소하게 되면,

즉각적인 타격을 받게 됩니다.
최근에는 규제 완화의 영향으로 서울 아파트 거래가 일부 반등할 기미를 보이고 있지만

대다수의 지방에서는 여전히 거래가 쪼그라들고 있습니다.

부동산원에 따르면 서울 아파트 매매거래 건수는 지난해 11월부터 조금씩 늘어나고 있지만,

대구의 경우 지난해 12월 984건에서 올해 1월 874건으로 11.2% 줄었습니다.

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STEP 04. 그 문제는 '어떻게' 해결되나요?

 

직방의 위기를 해결하기 위한 두 가지 방안을 생각해 보았습니다.

A. 'AI 내 집 구하기' 추천 서비스의 도입
B. 사업 분야의 확장

 

이미 공격적인 M&A로 인해 손실을 보고 있는 상황이기 때문에

B안을 택하여

더 이상 사업 분야를 확장하는 것은 리스크가 크다고 보았습니다.

 

그렇기 때문에,

A안을 통해서

직방의 근본적인 서비스를 발전시켜

잠재적 고객을 끌어모아 경쟁사들과의 경쟁에서 우위에 설 수 있습니다.

부동산 사이클

 

 

부동산은 일정한 주기로

회복기-확장기-후퇴기-수축기

4단계의 반복이 이어집니다.

지금은 수축국면에 있더라도, 곧 확장국면에 들어선다는 말입니다.

 

부동산 시장이 회복된다면, 

집을 구하려는 사람이 많아지겠죠?

그럴 때 직방에 다른 기업과는 차별화되는

'AI 내 집 구하기' 서비스가 있다면,

타 기업보다는 직방을 이용하는 것을 선호할 것입니다.

 

AI 내 집 구하기 서비스란?

프롭테크의 일환으로, 직방에서 생성형 인공지능(AI)을 활용해 양방향으로

맞춤형 주택 정보를 제공하는 서비스입니다.

 

원하는 위치, 집 구조, 가격, 애완동물 가능 여부 등

원하는 요구사항에 대해 대화하며  

 

직방 이용객의 니즈를 파악해

적절한 집들을 추천합니다.

 

 

최근 KB증권에서 출시한 Stock AI를 참고한다면 도움이 될 것입니다.

원하는 매물의 조건을 입력하면,

그에 맞는 매물을 추천하는 답변이 도출되는 것입니다.

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STEP 05. 이 문제가 해결되면, 이후 '어떤 효과'가 창출되나요?

 

1. 잠재적 고객의 증가

다방, 네이버 부동산, 피터팬의 좋은 방 구하기 등 경쟁사와의 경합에서 

'AI 집 구하기'라는 요소로

차별화를 둔다면 경쟁력을 갖출 수 있습니다.

 

한 논문*에 따르면, AI를 활용한 추천 서비스가 소비자의 구매 요인으로 나타났습니다.

편리한 서비스가 소비자의 구매욕구를 높인다는 것입니다. 

 

따라서 직방에서 'AI 집 구하기'로 편리함을 증진시킨다면

경쟁사보다는 직방을,

맞춤 매물을 추천해 눈팅만 하던 소비자가  계약 성사를,

하게 되어

고객의 증가는 물론, 매출 역시 우상향 할 것입니다.

 

*패션 온라인 쇼핑몰의 AI 추천 서비스 만족도 연구-MZ세대를 중심으로. 김민송, 김정열. 한국디자인문화학회. 2021

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2. 기술대응

많은 투자자가 프롭테크 시장에 대해 투자를 확대하는 추세입니다.

직방, 다방과 같은 프롭테크 기업을 통해 부동산 시장에 대한 정보 비대칭이 해소되어 가면서,

고객의 눈높이는 점점 높아져가고 있습니다.

 

직방의 안성우 대표는 프롭테크 경쟁이 발전·심화되는 가운데,

단순 부동산 중개로는 고객에게 좋은 평가를 없게 될 것이라고 전망하고 있습니다.

 

따라서 기술적인 대응을 통해 시대적 흐름에 뒤처지지 않을 수 있습니다.

직방에게 필요한 것은 기술적 혁신입니다.

생성형 AI와 빅데이터를 활용해 'AI 집 구하기' 서비스를 제공할 것입니다.

 

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STEP 06. 그래서! 기획의 목표는 이렇습니다.

 

기획자로서,

위 목표는 기존 직방이 가진 근본적인 서비스를 발전시키고,

편리한 서비스 제공을 통해 적자를 흑자로 전환시키는 주요 전략으로 평가한다.

집 구하기? 이제 어렵지 않아, 직방_끝.

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